Новые основания для изменения строительных контрактов по 44‑ФЗ

Это значит, что до конца 2025 года можно как угодно менять договоры на строительство, реконструкцию, капремонт, снос зданий и сохранение культурных памятников.

Главное условие — невозможность исполнения обязательств по контракту из-за независящих от сторон обстоятельств.

В каких случаях контракт на строительные работы можно менять?

Самым интересным правилом является изменение стоимости работ строительных контрактов. Со 2 августа 2022 года нет порога увеличения цены и срока исполнения. Нет и необходимости увеличивать объем работ при повышении цены. Если раньше стоимость могла вырасти только в рамках 30% от цены соглашения без превышения лимита финансирования, то сейчас это правило не действует.

Итак, перечислим что и когда можно менять в ходе выполнения контрактов в сфере строительства:

• Если из-за роста цен на материалы пришлось увеличить общую стоимость работ.
• Если из-за форс-мажора не получается уложиться в установленный срок, то его можно растянуть без каких-либо наказаний и неустоек.
• Если в ходе исполнения выявлены новые виды работ. Например, геодезические работы для прокладки инженерных сетей или уборка территории перед строительством жилого объекта.
• Менять можно и характеристики материалов и оборудования. Такое происходит обычно при отсутствии импортных товаров, когда их заменяют на отечественные, изменив некоторые параметры.
• Иногда требуется изменение только одного из этапов работ. В таких случаях разрешается редактировать название отдельного этапа, его стоимость и объем.
• Существенное изменение обстоятельств может быть основанием и для расторжения договора. Закон разрешает менять порядок его расторжения.
• В строительных работах в ходе исполнения обязательств по контракту разрешено увеличивать авансирование до 70%, а для новых регионов (ЛНР, ДНР, и т.д.) — аж до 90%. До конца 2024 года действовал также повышенный аванс — не менее 80% — для станков, лифтов, кранов и другого рабочего инструмента. В 2025 году из-за запрета на импорт его скорее всего продлят.

Обязательные требования к изменению строительных контрактов

Любые существенные условия контракта на строительные работы могут изменяться с учетом обязательных требований из пункта 8 части 1 статьи 95 44-ФЗ.

1. Общий срок исполнения обязательств может меняться только один раз.
2. Нужно письменное обоснование, основанное на правительственной документации или документах региональной власти. В нем должны быть указаны форс-мажорные обстоятельства либо вина подрядчика.
3. Контракт должен быть заключен на год или более длительный срок. Заказчики из приложения к ПП № 1315 от 09.08.2021 могли менять контракты со сроком действия менее года до 01.01.2023.
4. Цена — не менее 100 миллионов рублей.
5. Изменение строительных контрактов не приведет к увеличению срока выполнения работ или удорожанию цены на более чем 30%.
6. Если сроки меняются по вине подрядчика, нужно оформлять новое обеспечение исполнения обязательств по контракту.

Спорный момент с увеличением стоимости

У многих по прежнему возникает вопрос об увеличении стоимости работ по строительному контракту в пределах 30% от начальной цены. Раньше превышать лимит финансирования было нельзя, а срок и стоимость увеличивали только в пределах 30% от цены соглашения.

Сейчас порог увеличения цены и срока исполнения не действует.

Стоит также отметить, что в ч. 65.1 ст. 112 закона №44-ФЗ нет информации о лимитах и специальных условий по изменению строительных контрактов, но есть требования доп. согласования с вышестоящими органами.

Какие существенные условия контракта на строительные работы менять нельзя?

Не допускается изменение предмета договора на строительство. Такие действия запрещены законом и наказываются штрафом. Дополнительное соглашение об изменении предмета договора будет признано недействительным.

Формула перерасчета стоимости строительного контракта

Для удобства расчета стоимости контракта на строительство из-за изменения стоимости работ и удорожания стройматериалов правительство придумало удобную формулу (Приказ Минстроя № 841/пр от 23.12.2019).

К кор = Ц нов /  Ц нмцк * И деф

ЦНМЦК — это сметная стоимость всех работ на момент утверждения проектной документации.

Идеф — это индекс-дефлятор Минэкономразвития, действующий на дату определения НМЦК.

Новую цену контракта на стройку считают по формуле:

С н.цена = С вып.р1 + (С сущ.ц - С вып.р1 - С вып.р2) * К кор + С в.р.нов

Таким образом можно быстро и просто рассчитать коэффициент корректировки цены контракта (Ккор) с учетом новых вводных.

Как изменить строительный контракт по новым основаниям?

Расскажем пошагово как обратиться к заказчику с просьбой изменить стройконтракт по новым основаниям.

1. Обоснуйте повышение цены. Тут пригодится формула расчета новой цены и, возможно, актуальный прайс поставщика материалов.
2. Создайте допсоглашение к проекту и подпишите его. Если вы занимаетесь строительством или реконструкцией зданий, не лишним будет упомянуть п. 8 ч. 1 ст. 95 закона №44-ФЗ. Если допсоглашение связано с ремонтом и содержанием дорог, ссылайтесь на ч. 65.1 ст. 112 закона №44-ФЗ. Это придаст большую убедительность.
3. Сформулируйте обращение к заказчику. В нем обязательно упомяните основания для изменения контракта и подробно объясните причины.
4. Передайте бумаги заказчику на подпись. Если контракт предусматривает электронный документооборот, то подписать весь перечень документов можно через ЭДО.
5. Ожидайте решение заказчика. Если ответ будет положительным, то в скором будущем вы увидите обновленные данные в реестре заключенных контрактов. Если ответ будет отрицательным, вы получите отказ с объяснением причин.

Основания для изменения в контракт жизненного цикла строительства

Контракт жизненного цикла по 44-ФЗ — это сделка на поставку товара или выполнения работы, включающая последующее обслуживание, эксплуатацию, ремонт, а если нужно, то и утилизацию (пункт 8.2 ч. 1 ст. 3 закона № 44-ФЗ).

Иными словами, это договор «под ключ», когда победитель тендера берет на себя обязательства выполнить работы или поставить товары от и до. Это также возможность обеспечить стабильный доход компании на протяжении длительного времени. Однако, участие в этой «авантюре» требует большей подготовки и опыта, чем при заключении любого другого контракта.

Контракты жизненного цикла (КЖЦ), как правило, заключаются для строительства жилых и нежилых помещений, а также в отношении объектов транспорта (железнодорожный, морской, речной или воздушный) и инфраструктуры (аэропорты, дороги, мосты и прочие сооружения).

Все случаи заключения таких контрактов перечислены в постановлении Правительства РФ №1087 от 28.11.2013 г.

Особенности контрактов жизненного цикла

Контракт (КЖЦ) на строительные работы — это обычная сделка, совершаемая в рамках закона №44-ФЗ, но с некоторыми особенностями:

• В контракте должна быть указана стоимость жизненного цикла. Она формируется на основании национального стандарта ГОСТ Р 27.202-2012.
• Если контракт заключается более чем на три года, а его цена выше 100 млн рублей, то нужно составить график исполнения с соблюдением ограничения бюджетного законодательства (ч.12 статьи 34 44-ФЗ).
• Если сделка заключается для федеральных нужд, в контракте должна быть также отметка о банковской гарантии.
• В контрактах с последующим заключением КЖЦ вместо стандартных критериев «цена контракта» и «расходы» используется один общий критерий оценки заявок — «стоимость жизненного цикла» (п.6 Постановления Правительства РФ от 31.12.2021 № 2604).

Чтобы заключить контракт жизненного цикла по 44-ФЗ, вам придется получить два разрешения:

1. Для объектов федеральной собственности нужно решение Правительства или ГРБС, а для объектов муниципальной собственности — решение губернатора.
2. Заключение технологического и ценового аудита, чтобы подтвердить обоснованность инвестиций.

В остальном основания для внесения изменений в контракт жизненного периода по 44-ФЗ строительства те же, что и для обычных строительных контрактов.

Выводы

В силу того, что в 2025 году многие товары доставить из-за рубежа по-прежнему сложно, а цены на материалы неустанно движутся ввысь, участникам закупок приходится несладко. По данным «Ведомостей», поставщики все чаще уходят в минус, а разница между начальной ценой контракта и реальной стоимостью объекта составляет аж 28%.

Тем временем строительные закупки становятся все более человечными. С 2022 года разрешается повышать стоимость контракта, если появились на то весомые основания. Отменили даже тридцатипроцентный барьер, который сдерживал резкое увеличение цены.

Пару дней назад также появилась новость о том, что власти хотят провести дополнительную индексацию стоимости госконтрактов по строительству. Это поможет российским компаниям оставаться на плаву в условиях кризиса.